-----------关于厦门福达里改造项目拆迁安置纠纷的一些意见

福达里改造项目纠纷简介

一、福达里改造项目历史沿革

福达里小区的前身是厦门福达感光材料有限公司（下称福达感光）约4万平方米的厂区。

2004年，福达感光为解决拖欠债务和对职工的安置，当年6月与“厦门福达地产投资有限公司”（下称福达地产）签订协议，共同开发安置住房和商业配套设施。其中安置房部分解决福达感光职工的安置问题，商业配套部分按规定补交地价后允许销售。

2005年3月11日，厦门市政府正式以文件的形式同意关于福达里改造项目建设用地的出让，出让相关的国有土地42001.53平方米。福达地产也在当年10月缴清了所有地价款69005416.77元。

厦门市政府办公厅2005年10月21日对此文件抄告单回复中 “为了妥善解决这一历史遗留问题，在实施征地拆迁时对这部分住房视同已有产权房进行补偿”，并且同意“将拆迁安置房的产权办理至各拆迁户名下”。

厦门市政府还在2006年10月30日再次通过文件抄告单明确，对于175套属于福达感光名下但又有住户确实居住房屋的安置意见，同意由福达地产“提供安置名单进行安置，并给予办理安置房产权至各拆迁户名下”。

二、政府变卦施压要求清退房产

时值2014年当地政府机关突然“变脸”要求清退安置的房产

1、要求合法业主清退房产

在已经取得了产权证等合法手续后，现福达里小区的600多位业主现面临着房屋被查封清退的危险。根据厦门市国土资源与房产管理局和厦门市建设局的认定，他们名下的185套住房被指违反了《中华人民共和国土地管理法》，并要求业主和开发商向厦门市行政事业资产管理中心上交所涉住房。

2、指控福达地产合同诈骗

另一方面目前厦门市国土资源与房产管理局以福达地产公司的名义通过各种途径通知合法拆迁安置户向福达地产公司退房；同时厦门市建设局以行政部门身份下发《责令整改通知书》，再指控福达地产公司违规销售安置房的虚假情况，当地公安对福达地产以合同诈骗罪刑事立案，希望以这种方式“威压”福达地产。

福达里改造纠纷法律分析

但根据现有的事实来看，福达地产没有构成合同诈骗罪事实也没有行政违法事实与理由如下

一、福达地产客观上没有对政府实施任何“虚构事实或者隐瞒真相”的欺诈行为

首先改造项目所涉175套房屋的处分过程，政府明知且批准

对于涉及纠纷的175套房屋应如何处理，无论是福达感光还是福达地产，均分别向市政府进行了请示，并获得市政府明确批示，予以认可。 其次即使政府与福达地产双方对“安置名单”的理解存有异议，也不属于欺诈，再次福达地产未违反与厦门市国土资源与房产管理局（以下简称“国土房产局”）签订的《厦门市国有土地使用权有偿使用合同书》，更未欺诈国土房产局。政府允许福达地产将175套房屋作为“拆迁安置房”进行申报，且在《拆迁安置协议书确认一览表》中，也对福达里改造项目的拆迁安置名单予以了认可。最后政府以批文形式同意福达地产对175套房屋的处理实际上是对福达地产“自行开发建设”项目的认可

二、福达地产主观上没有“非法占有他人财物”的目的

在福达地产与国土房产局签订的《土地使用权出让合同》中，福达地产依约按时、足额支付了土地出让金，没有骗取国有财产的目的；在拆迁安置过程中，也对政府批准的安置名单上的拆迁户依据拆迁补偿协议进行了适当安置，也无丝毫骗取私人财物的主观恶意。因此，福达地产存在“非法占有他人财物”的目的无法证明。

三、福达地产在福达里改造项目实施中也不存在行政违法

行政违法的构成要件要求，行政法主体负有相关的法定义务但却不履行，且主观上负有过错。但在本案中，福达地产不存在行政违法。

首先，福达地产对于175套房屋的处理，是经过请示市政府并得到市政府的明确批示后进行的。其次，福达地产对福达里改造项目的开发未违反《土地使用权出让合同》，亦不存在行政违法。行政违法应当是仅限于行政法主体负有相关的法定义务但却不履行的情形，但《土地使用权出让合同》中的义务却是基于契约而产生的约定义务而非法定义务。最后，福达地产与厦门市住宅办所签订的《安置房收购协议书》的在法律性质上仅为商事合同。 协议主体间完全是平等主体，所签订的合同属于商事合同。  

结语

厦门福达里项目改造纠纷已经近半年，但厦门市国土资源与房产管理局、厦门市建设局等部门违法办案的情况依然没有改变，事件始发时当地有关部门要求福达里小区合法办理产权证的业主清退房产，指控业主合同诈骗，业主聚群请愿造成群体性事件。迫于汹汹民意，当地政府机关现又改将矛头直指福达里小区的开发商福达地产，指控福达地产合同诈骗。综上分析，福达里改造项目的实施过程中，福达地产不存在以非法占有他人财物为目的，虚构事实或者隐瞒真相，骗取合同订立的行为；同时，也不存在行政违法。且该观点经过全国多位相关领域著名法律专家的论证。我们揣测当地政府依然执意“变卦”，甚至动用司法权力来威压当事人的行为应该是遭遇了某些不足与外人道的现实困境，因此急于简单粗暴的将经济问题与法律责任甩给民间，当地政府机关这种行为可以说国家公权力、司法权柄化为私器，毫不夸张地说政府机关的这种思维模式及行为方式类似于黑社会，都是以强权勒索当事人。

习主席说要将“权力关进制度的笼子里”，厦门当地涉案政府机关的行为真可谓是顶风作案，权力不仅没有关进笼子，反将维护国家法度的司法制度化作为虎作伥的工具。希望福达里项目改造纠纷还是能够回到法律的框架内，政府机关应当尊重客观事实与法律，真正依据法律制度来解决现实困境。

                                    严义明

                                     2015-5-4